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Steuerrecht | 10.08.2018

Grund­erwerb­steuer

Probleme bei der Grund­erwerb­steuer für Einbau­küchen beim Immobilien­kauf

Beweislast für Annahme unrealistischer Verkaufs­werte liegt beim Finanzamt

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Wer ein Grundstück und/oder eine Immobilie erwirbt, wird ganz schön zur Kasse gebeten. Zum Kaufpreis kommen nicht nur die Notarkosten und etwaige Makler­gebühren, es wird auch eine Grunderwerbsteuer von (je nach Bundesland) 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Je höher der jeweilige Immobilien­preis, umso mehr Steuern fallen also an. Ein Ärgernis für so manchen Erwerber.

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Steuersparpotenzial bei der Einbauküche

Werden mit der Immobilie jedoch auch gebrauchte bewegliche Gegenstände erworben, fällt für dieses Zubehör keine Steuer an, auch wenn diese Gegenstände werthaltig sind.

Daher sollte für etwaiges Zubehör wie Möbel oder andere Einrichtungs­gegenstände unbedingt ein separater Kaufpreis im Kaufvertrag vereinbart werden, woraufhin das Finanzamt den Steuer­bescheid lediglich auf Grundlage des reinen Immobilien­preises berechnen darf.

Zubehörpreise müssen realistisch sein

Allerdings sollte beachtet werden, dass sich die Kosten für das Zubehör in einem realistischen Rahmen bewegen. Bei Zweifeln an der Angemessenheit der Preise erhebt das Finanzamt die Grund­erwerb­steuer ansonsten möglicher­weise auf den gesamten Betrag.

So geschehen im Falle eines Immobilien­käufers, der im Raum NRW ein Einfamilien­haus zum Preis von 383.000 Euro erwarb und dabei die vorhandene Einbau­küche sowie zwei Markisen übernahm. Hierfür vereinbarten die Parteien einen zusätzlichen Kaufpreis von 9.500 Euro. Nachdem das zuständige Finanzamt diesen Betrag für zu hoch befand, erhob es die in NRW fällige Grund­erwerb­steuer von 6,5 Prozent auf den Gesamt­kaufpreis von 392.500 Euro.

Finanzgericht Köln weist das Finanzamt zurecht

Hiergegen wehrte sich der Kläger erfolgreich vor dem Finanz­gericht Köln. Er beantragte den Steuer­bescheid dahingehend abzuändern, dass die eingeforderte Steuersumme lediglich auf Grundlage des reinen Immobilien­preises von 383.000 Euro berechnet werde.

Das Gericht gab ihm Recht und stellte klar, dass bei der Berechnung der Grund­erwerb­steuer grund­sätzlich nur der als Kaufpreis für die Immobilie ausgewiesene Teil zugrunde gelegt werden darf. Hiervon dürfe das Finanzamt nicht bloß abweichen, weil es die vereinbarten Preise für unrealistisch hält. Vielmehr handele es sich um steuer­begründende Umstände, für die das Finanzamt die Fest­stellungs­last treffe. Es muss also nachweisen, dass die für das Zubehör vereinbarten Preise überhöht sind. Der bloße Verdacht, der Käufer wolle bloß Grund­erwerb­steuer sparen reiche eben nicht aus.

Im Falle des Klägers sah das Gericht eine unrealistische Ansetzung des Kaufpreises für die Einbau­küche sowie die Markisen nicht gegeben. Schon allein der praktische Vorteil, dass bereits eingebautes Zubehör nicht anderweitig beschafft und selbst eingebaut werden müsse, recht­fertige einen höheren Preis als er für entsprechende gebrauchte Gegenstände in den amtlichen Abschreibungs­tabellen oder auf den bekannten Verkaufs­platt­formen zu finden ist.

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